YONG YUMEE · CSO마곡 르웨스트 IR · No.007 · 인포 01/04
ISSUE · VALUATION WATERFALL2026.05.11 · 7단지 → 르웨스트 적정가
7단지 기준가 18.75억 + 신축·브랜드·풀퍼니시드·발코니 가산 = 르웨스트 적정가

적정가 22.4억 ─
분양가 14.62억 대비 +53%.

마곡엠밸리 7단지 84B 18.75억 시세에서 신축·브랜드·풀퍼니시드·발코니 가산해 르웨스트 83A 적정가 산정. DCF + 비교방식 두 가지로 교차 검증.
25억22억19억16억13억10억 18.75 7단지 84B (기준) 14년차 노후 +1.60 + 신축 (11년) 신축 0년차 vs 11년차 +0.80 + 브랜드 프리미엄 롯데캐슬 +0.40 + 풀퍼니시드 인테리어 옵션 +2.35 + 발코니 5.11평 평당 4,600만 환산 +0.50 + MICE 잠재가치 26.12 가동 22.40 +3.65 from 7단지 ★ 적정가 DCF + 비교방식 평균

▶ 분양가 14.62억 vs 적정가 22.40억 = +7.78억 (+53.2%) 갭. 분양가는 시세 회복 사이클 시작 시점에 산정되어 적정가 대비 큰 디스카운트. 입주 후 2~3년 내 적정가 수렴 시 평형별 평균 5~8억 자산가치 상승 잠재.

출처 — KB부동산 25.1 · 상담북 ver2 · 더리버뷰 부동산 자체 가산 (확인 필요)© 2026 더리버뷰 부동산