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LOTTE CASTLE LEWEST
· IR 분석 칼럼
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IR ANALYSIS COLUMNS
마곡 르웨스트
IR 분석 시리즈
홍보용 키워드 기사가 아닌 정량 분석 칼럼.
마곡 르웨스트의 8대 변수를 분해합니다.
01
★ CHAPTER 01 · INVESTMENT THESIS
마곡 르웨스트, 왜 지금인가
한국은행 24Q3 금리 정점 통과 + 마곡엠밸리 7단지 18.75억 회복 + 25Q2 마곡 르웨스트 분양 개시 — 세 변곡점이 한 시점에 수렴.
2026.05.12
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02
CHAPTER 02 · PRICE GAP
평당가 1,478만 격차의 비밀
마곡 5,136만 vs 상암 3,658만 vs 목동 3,644만. R&D + 교통이 70%를 설명.
2026.05.14
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03
CHAPTER 03 · SCARCITY
노후도 75.1% · 신축 단절 4년
마곡 13,484세대 중 노후 10,128. 21년 이후 신축 입주 0. 르웨스트가 유일한 신축 진입 기회.
2026.05.16
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04
CHAPTER 04 · ACCESSIBILITY
트리플 역세권의 경제학
9·5호선·공항철도. 27개 거점 평균 22분. 동급 단지 +25.7% 우위.
2026.05.19
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05
CHAPTER 05 · PRODUCT
876실 10 Type 해부도
69 Type 358실(40.9%) 가성비 1위. P3 R&D 부부 페르소나 매칭.
2026.05.21
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06
CHAPTER 06 · RENTAL DEMAND
17만 R&D 임대수요 — 갭 4.44만
209개사 · 평균연봉 6,900만 · 1인가구 35% 적용 임대수요 5.95만 vs 공급 1.5만.
2026.05.23
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07
CHAPTER 07 · MICE COMPLEX
MICE 컴플렉스 CP1~CP4
4.2조 · 82.7만㎡ · 26.12 가동. 인접 자산가치 +12~18% 잠재.
2026.05.26
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08
CHAPTER 08 · BALCONY VALUE
발코니 가이드 +1.36~4.23억
25.3 서울시 가이드 개정. 평형별 3~8평 추가 사용면적 + 환산가치.
2026.05.28
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09
CHAPTER 09 · VALUATION
적정가 22.40억 · +53.2% 갭
DCF + 비교방식 산정. 5Y IRR 18.6%. 2027 시나리오 도달 시 +5~8억.
2026.05.30
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10
★ CHAPTER 10 · SERIES CLOSING
종합 스코어카드 94/100 — STRONG BUY
9편 통합 6축 종합 평가 + 비교군 평균 70.5점 대비 +33%. SWOT + Kill-Criteria 6시점.
2026.06.02 · 시리즈 클로징
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본 분석
1:1 IR 브리핑
마곡 르웨스트 IR 시리즈 데이터를 바탕으로 직접 30분 IR 형식으로 설명드립니다.
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