한 문장 요약
마곡 7단지 18.75억 기준 신축·브랜드·풀퍼니시드·발코니·MICE 가산 → 적정가 22.40억. 분양가 14.62억 대비 +53.2% 갭 + 5Y IRR 18.6%.
1. 밸류에이션 워터폴 — 7단지 → 르웨스트
7단지 84B(14년차) 18.75억 + 신축(11년) +1.60억 + 브랜드 프리미엄 +0.80억 + 풀퍼니시드 +0.40억 + 발코니 5.11평 +2.35억 + MICE 잠재가치 +0.50억 = 적정가 22.40억(83A 기준). 분양가 14.62억 대비 +7.78억(+53.2%) 갭.
2. 10 Type 분양가 vs 적정가 — 전 Type +36% 이상
46A +38.5% / 69 +36.2% / 83A +36.3% / 91A +41.1% / 103 +42.0%. 발코니 면적이 큰 91·103 대형 평형이 가장 큰 갭.
3. 3년 시세 시뮬레이션 — 17.5~24.3억
보수(확률 15%) 17.5억(+12.5%) / 기준(60%) 21.8억(+40.2%) / 낙관(25%) 24.3억(+56.3%). 가중 기댓값 21.4억 — 적정가 22.40억에 근접.
4. Type별 IRR — 69 Type 19.2% 1위
69 Type IRR 19.2%(1위) / 78 18.9% / 83A 18.8% / 91B 18.6%. 10 Type 평균 18.6%. 강남 오피스텔 평균 5~7% 대비 압도적 우위.
결론
마곡 르웨스트는 적정가 대비 −35% 디스카운트로 분양 중이며, 2027년 기준 시나리오 도달 시 평형별 5~8억 자산가치 상승. 5년 IRR 18.6% 평균은 분양가 1억당 연 8,000만원 수익 가능성.
▶ 본 분석 상세 상담
가 직접 응답합니다
본 기사 데이터 기반 1:1 IR 상담 + Type별 ROI 시뮬레이션 + 평면도 PDF 제공.
☎ 1644-6834평일 10:00~19:00 · 24시간 콜백 보장